高盛最近发布的地产研究报告在业内引发了广泛讨论。该报告并未悲观，也未过分乐观，而是深入分析了各个城市的房源存量。自2026年8月起，多部门联合实施的828新政将全面推动现房销售，要求新开发的地块必须在封顶后才能对外销售以回款。理解这份研报必须关注新政的核心内容。

828新政的关键举措包括：首先，推进商品住房的现房销售；其次，开发商必须使用自有资金购地；最后，实施主办银行制度，确保房地产开发贷款专款专用，所有项目资金都需通过主办银行进行严格管理。

新规还规定，个人住房贷款的最长期限提高至40年，过去为30年。同时，对存量个人住房贷款的借款人，银行可以在市场和法律框架内进行灵活协商。此外，月还款额与月收入的比例限制有所放宽，从55%提高至60%，这使得可贷款资金量有所增加。总债务支出的比例也由55%提升至60%，进一步提高了贷款上限。 千亿球友会

高盛调查了18座城市，逐个核实项目的施工阶段、封顶情况、预售证和剩余货量。虽然从数据看去化周期接近7年，但实际上，符合销售条件的现房只有27个月的库存。其中，超过35%的房源是空地，许多是房企在2021年高峰时购买的，现在由于地价倒挂而搁置。

新政策导致了供货放缓，这主要是因其改变了房企的现金流模式及盈利结构。房地产公司的净资产收益率（ROE）受到净利润率、总资产周转率和权益乘数等因素的影响。在旧模式下，尽管净利润率不高，但高杠杆率拉高了ROE。不同于以往，新的监管模式对企业的运作提出了更高的要求，导致资金周转率显著下降。

过去，房地产公司通过期房销售与资金池模式进行融资，而新的模式要求单个项目对应一家银行，通过封闭的资金管理来运作。开发商必须在销售前满足一系列条件，像是工程的各项基础设施完成后才能解除监管并获得预售收入。这导致了开发商从购地到销售的周期显著延长，一般需两年左右，而在旧模式下，通常只需半年。 千亿球友会

这样的变化意味着房地产开发商需要适应新的市场要求，未来的房源供应或许会因为新规的影响而变得更加紧张。